Оценяване на недвижими имоти – какво трябва да знаем за процедурата?

оценяване на имотиС оценяване на недвижими имоти се занимават единствено квалифицирани експерт-оценители, лицензирани по Закона за Независимите оценители. Това са най-общо казано лица, вписани в регистъра на независимите оценители, притежаващи законово право да изготвят и подписват доклади за оценка на недвижими имоти. Оценителите следва да спазват стриктно наложените в практиката стандарти и изрично посочените от законодателя методики на оценяване.

Независим оценител се наема от лицето или институцията, нуждаещи се от реална пазарна оценка на даден имот. Това са най-често:

  • Инвеститори;
  • Собственици на имоти;
  • Кредитни институции;
  • Застрахователи;
  • Организатори на търгове и тържищни сделки и др.

Независими оценки най-често се извършат на:

  • Недвижими имоти;
  • Земеделски земи;
  • Дълготрайни материални активи;
  • Търговски предприятия и вземания;

Кои са основните методики, въз основа на които се правят имотни оценки?

Експертните оценки на недвижими имоти най-често са нужни при: вземане на инвестиционни решения, при покупко-продажба на имоти, за отпускане на кредит (когато имотът служи като гаранция), при определяне застрахователната стойност на сгради, както и за получаване на реалната стойност на собствени дълготрайни активи.

В практиката се използват три метода на оценяване. Това са:

  • метод на разходите;
  • метод на пазарните аналози;
  • метод на приходите.

В зависимост от конкретната ситуация може да се използва само един или и трите метода на оценяване на недвижими имоти, като целта е да се намери справедлива пазарна стойност на имота. Ключово условие при тази процедура е експерт-оценителят да не бъде заинтересована страна, т.е. да няма пряк интерес да завиши или понижи умишлено реалната стойност на имота.

Кои фактори обуславят коректното оценяване на недвижим имот?

Факторите, които гарантират, че ще бъде направена максимално коректна оценка на даден имот са два:

  • Наличието на актуална информация за пазара на недвижими имоти;
  • Компетентност и опит на оценителя.

И двата фактора е необходимо да бъдат налице, за да се постигне максимална точност при изчисление на реалната пазарна стойност на даден имот, така че оценката да послужи по най-добрия начин и на двете заинтересовани страни – продавач и купувач, инвеститор и собственик, наемател и наемодател, кредитор и кредитополучател, застраховател и собственик и т.н.

Законови процедури

В този материал няма да се концентрираме върху самата процедура по оценяване на имоти, тъй като това е специфична материя, позната предимно на хората, притежаващи правото да я прилагат на практика. За да можем да бъдем полезни на вас – потенциалните ползватели на услугата, ще се спрем на законовата уредба, свързана с оценяването на недвижима собственост.

В договора се посочват целта и заданието на оценката, като се добавят следните приложения:

  • Приложение, в което се описват документите, нужни за изготвяне на оценката;
  • Приложение, в което се посочва методът, по който ще се извърши оценяването – метод на разходите, метод на пазарните аналози или метод на приходите;
  • Декларация за неразгласяване на данните, посочени в документите, въз основа на които се изготвя доклада за оценка на имота;
  • Декларация за липса на конфликт на интереси, който може да компрометира процедурата – подписва се от двете страни;
  • Декларация, подписана от експерт оценителя, с която се посочва, че той не е страна по сделката и не е пряко заинтересован от крайния резултат на финансовата операция с имота.

За да бъде оценката на даден имот не само максимално близка до реалната ѝ стойност, но и юридически издържана е необходимо да се подпише Заявителен договор между възложител и изпълнител – т.е. между лицето (институцията), което възлага задачата и експерт оценителя.