Оценки на недвижими имоти – как, кога, кой?

недвицими имоти оценкиОценяването на недвижима собственост е сложна и строго регламентирана процедура, с която на много собственици на земя или сгради се налага да се запознаят в даден момент. Оценки на недвижими имоти се извършват почти ежедневно на територията на цялата страна, но за много притежатели на имоти, една такава операция е напълно неясна материя, докато не се наложи да се сблъскат с нея.

Грешките, които се допускат при избора на оценител или при извършване на самата процедура съвсем не са маловажни, защото освен средства, те често костват и не малко нерви. Ето защо, тук ще се опитаме да обясним максимално просто кога се налага оценяване на имота, как става остойностяването и кой следва да извърши експертната оценка?

Кога се налага извършване на експертна оценка на недвижима собственост?

Случаите, в които е наложително експертното оценяване на имоти са няколко:

  • Покупко – продажба на недвижима собственост;
  • Отдаване под наем на част или целия имот;
  • Застраховане на недвижима собственост;
  • Делби и други съдебни процедури, свързани с имота;
  • Данъчно облагане на конкретното имущество;
  • Лични причини и др.

Всяка финансова операция, свързана с даден имот бива пряко или косвено обвързана с неговата стойност. Предвид желанието да се постигне максимален баланс, с който да се удовлетворят нуждите и на двете страни в сделката, имотът трябва да бъде оценен безпристрастно от лице, което не е страна по сделката и декларира, че не е пряко заинтересовано от крайния резултат на финансовата операция, т.е. оценителят няма интерес да завиши или понижи умишлено крайната стойност на имота.

Как протича процедурата по оценяване на един имот?

За да се пристъпи към същинската част на процедурата по остойностяване на един имот е необходимо неговият собственик да подаде заявление, че желае да получи експертна оценка за реалната стойност на имота, като оценките биват няколко вида, в зависимост от целите на оценяването, например:

  • Покупко – продажба;
  • Участие на имота в търг;
  • Отдаване под наем;
  • При сключване на застраховка;
  • При получаване на заем, за който имотът ще служи като гаранция (ипотека);
  • При процедури, свързани с приватизация или реституция;
  • При подялба или замяна на имущество и др.

С подаване на заявлението за оценка на имота процедурата се задейства, чрез сключване на договор между собственика на имота и експерт-оценителя. Този договор се нарича ‘’Възлагателен’’ и се сключва между възложител и изпълнител, като в него се описва целта и заданието на оценката. Част от договора е и приложението, в което се описват документите, нужни за изготвяне на оценката.

Част от процедурата по оценяване на имот е изготвянето на приложение, в което се посочва подходът, въз основа на който ще се извърши оценяването – разходен, приходен, пазарен и т.н. Методиката на оценяване също се посочва в приложението.

Следваща стъпка от процедурата е изготвянето и подписването на декларация за неразгласяване на данните, посочени в документите, въз основа на които се изготвя доклада, посочващ неговата стойност.

Двете страни следва да декларират чрез подпис, че липсва конфликт на интереси, който може да компрометира процедурата.

Последна и най-важна част от процедурата е изготвянето на оценителския доклад, който се извършва от лицето, явяващо се изпълнител във възлагателния договор, а именно експерт-оценителя.

Кои са лицата, имащи право да извършат експертна оценка на недвижима собственост?

Експертна оценка на недвижимо имущество има право да извърши единствено лицензиран независим оценител. Тази важна и отговорна процедура е регламентирана със закон – Закон за Независимите оценители. Член 5 от същия закон посочва, че независимите оценители са лица, вписани в регистъра на независимите оценители. Регистрацията на експертите им дава законово право да изготвят и подписват доклади за оценки на недвижими имоти, като същия закон посочва, че процедурата трябва да следва стриктно наложените в практиката стандарти и изрично посочените от законодателя методики на оценяване.